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Bien investir à Rouen avec la location immobilière, Léa Bourgois vous répond

Posté par clara le 15 mars 2021
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L’investissement immobilier à Rouen a de beaux mois à venir. Capitale administrative de la Région Normandie, Rouen est la 2ème ville la plus peuplée de Normandie après le Havre avec 111 000 habitants intra-muros. Forte d’un passé glorieux et de belles perspectives d’avenir, son potentiel de développement en fait un choix intéressant concernant l’investissement locatif.

En effet, la ville aux cent clochers regorge de possibilités pour investir dans la location en s’assurant un haut rendement.

Comment se porte le marché de la location sur l’agglomération rouennaise ?

Le marché de l’immobilier rouennais est en effervescence en ce moment mais aussi très changeant. On est sur un marché de vendeurs plutôt que d’acheteurs puisque le prix des biens a augmenté. Dans une perspective d’augmentation des prix, il est préférable d’acheter maintenant. Ce qui permet aussi de rentabiliser rapidement son investissement puisque les biens continuent de prendre de la valeur.

Néanmoins, les prix rouennais restent moins chers qu’à Paris et les investisseurs ont davantage confiance dans le placement immobilier que dans les banques compte tenu de l’incertitude de l’économie. Globalement, les prix du marché immobilier continuent d’augmenter constamment. Mais on se demande si cela va continuer, s’arrêter ou descendre.

Concernant les locations, nous avons observé une hausse constante des demandes d’investissements locatifs de la part de clients parisiens depuis l’été 2019. En général, ils recherchent la tranquillité avec une gestion totale, des locataires de qualité, des conseils par rapport à l’ameublement et la décoration, pour faciliter les visites et savoir s’ils ont bien ciblé la demande. La plupart du temps, ils préfèrent acheter des immeubles mais peuvent aussi acheter des biens individuels. Ce qu’ils recherchent surtout c’est une bonne rentabilité de 6% à 10%.

Quelles évolutions a amenées l’année 2020 ?

L’année 2020 a eu tendance à ralentir le secteur immobilier dans le sens où il devient difficile d’envisager l’avenir mais en même temps, cela n’a pas freiné notre clientèle qui a continué de nous appeler pour nous demander de leur présenter des biens et d’organiser des visites dès que possible. Finalement, l’évolution des chiffres de l’agence de 2019 à 2020 montre également que les parties transaction et location se portent bien malgré une activité ralentie, et ce grâce aux acheteurs qui ont voulu poursuivre leurs projets. Nous avons eu une très forte demande pendant le premier et le second confinement pour des résidences principales, pour des familles. Par contre, la période était moins intéressante pour les potentiels acquéreurs qui souhaitaient investir dans des studios. J’aurais donc plus tendance à conseiller d’investir dans des biens avec plus d’espaces, pourquoi pas avec extérieur ou de belles prestations pour éviter la vacance locative, et ce, peu importe les candidats. Le turn over sera moins important, car dans ce cas on est sur un public de jeunes actifs, en couple ou non, mais qui souhaitent s’installer durablement. 

Quelles évolutions envisagez-vous à ce jour pour les prochains mois ?

L’arrivée de l’été et l’avancée de la vaccination nous laissent présager une augmentation des demandes de locataires types étudiants et touristes pour de courtes durées. On suppose donc avoir plus de demandes en juin, pour de l’investissement dans des petites surfaces ou des meublés, ce qui fera augmenter les prix pour les acheteurs. Un investisseur aurait donc plus intérêt à investir maintenant dans un meublé que dans 6 mois. De plus, le temps de faire quelques travaux, cela permet de faire visiter l’appartement aux potentiels locataires à partir de mai, et jusqu’en septembre. 

Comment faire un bon investissement locatif à Rouen ? 

Le centre-ville de Rouen rive droite, ainsi que la ville de Mont-Saint-Aignan sont des zones idéales pour l’investissement locatif. Le choix est à affiner ensuite en fonction des attentes de l’investisseur concernant son budget, la rentabilité souhaitée et le type de locataire recherché. Prenons par exemple le cas du quartier de la gare de Rouen, la demande est particulièrement forte de la part des jeunes actifs célibataires, il sera donc facile de trouver un locataire sur le long terme, et ainsi d’éviter la vacance locative.

Les appartements de la place Colbert à Mont-Saint-Aignan restent un bon investissement également pour héberger des étudiants en colocation. Par contre, il s’agit d’un public majoritairement étudiant, ce qui implique plus de turn over. Dans ce cas, nous recommandons fortement la mise en gestion du bien.

Autre cas de figure bien différent : l’investissement locatif professionnel. L’aspect intéressant pour le propriétaire est que la société qui loue le bien paiera la taxe foncière, les travaux, et les frais de bail, donc les charges à prévoir seront faibles pour l’investisseur. De plus, la plupart du temps, il s’agit de locataires de longue durée puisque la valeur du commerce est directement reliée à son emplacement. Ces derniers mois, beaucoup de locaux professionnels ont été libérés compte tenu du contexte sanitaire. Il peut donc être intéressant d’investir dans ce type de biens en prévision de la reprise économique courant 2021.

Quels sont vos conseils pour améliorer la rentabilité d’un bien mis en location ? 

D’abord, de le rénover et le mettre au goût du jour à chaque départ de locataire. De plus , on remarque que beaucoup de Rouennais ou Parisiens investissent dans du neuf pour bénéficier de la loi Pinel. Pourtant, l’ancien permet aussi d’amortir son investissement en créant du déficit foncier. Investir dans l’ancien pour la location permet de déduire les travaux éventuels, les frais de gestion, les intérêts bancaires et l’assurance loyers impayés. Donc investir dans l’ancien pour mettre en location reste aussi intéressant que dans l’immobilier neuf – si ce n’est plus – en particulier à Rouen où les offres sont de qualité.

Quels sont les critères sur lesquels il ne faut pas transiger lorsqu’on recherche un bon investissement locatif ? 

Première chose : le secteur. Il va refléter le profil du locataire et de la demande. On a les locataires que l’on mérite ! Avoir de belles prestations est important pour pouvoir limiter le risque de vacance locative, attirer des profils plus qualitatifs, et plus respectueux pour éviter les dégradations et les impayés.

Il est important de se mettre à la place du futur locataire en veillant par exemple à ce que l’isolation du bien soit correcte, afin de ne pas le faire fuir à cause de factures énergétiques trop élevées.

De nombreux rangements seront également de bons atouts pour trouver rapidement un locataire. En fait, plus le locataire sera “en confort”, plus il restera. Meilleures seront les prestations, plus il y a de chances qu’il reste. Quand les prestations du bien sont de qualité, cela permet aussi de justifier un choix plus attentif des locataires.

Pouvez-nous partager un exemple d’investissement locatif rentable réalisé par un de vos clients récemment ? 

Nous observons moins de vacance locative lorsque les biens offrent de belles prestations. C’est le cas de l’une de nos clientes qui a acheté un immeuble de 4 lots près de la gare de Rouen pour en faire des studios avec des prestations de qualité (abonnement VOD, salle de sport, décoration de qualité, cuisine aménagée et équipements haut de gamme). Ses choix de prestations et son écoute auprès des locataires ont permis d’attirer à la fois des étudiants et des jeunes actifs et d’éviter la vacance locative. On mesure la rentabilité de son investissement à 7%, ce qui est intéressant pour le quartier de la gare de Rouen, surtout dans une rue peu recherchée car assez passante. Cela confirme encore que les belles prestations proposées ont permis d’en faire des biens de qualité.

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