“On pense souvent que le courtier est un faiseur de miracles dont le métier consiste à mettre en relation un acheteur et un banquier. Mais moi j’aime mieux parler d’ingénierie de financement. »
Fin 2020, le Haut conseil de stabilité financière (HCSF), organisme chargé de surveiller la stabilité du système financier, annonçait une obligation d’assouplissement des conditions d’accès aux crédits immobiliers à partir de l’été 2021. Au cœur de l’été, qu’en est-il sur l’agglomération rouennaise ? Nous avons consulté notre partenaire, Jean-Baptiste Deschamps, courtier en prêts immobiliers basé à Rouen pour la CAFPI.
Quel a été l’effet de la crise sanitaire de 2020 sur les conditions d’octroi de crédits immobiliers ?
En 2020, les conditions d’octroi de crédits immobiliers n’ont pas tant évolué. Bien sûr, c’était plus compliqué pour les professionnels de l’événementiel ou encore de la restauration. Leurs dossiers étaient difficiles à financer alors il était préférable pour eux d’attendre.
Néanmoins, je me pose la question de l’après… Qu’adviendra-t-il du bilan 2020 des entreprises de ces secteurs à l’avenir ? On juge la capacité d’emprunt d’un professionnel sur 3 ans, alors on est en droit de se demander ce que vont décider les banques. Dans tous les cas, ils devront “montrer patte blanche” avec leur bilan 2021 pour prouver que leur activité est pérenne dans le temps. Ensuite, il faut dire aussi que le marché immobilier rouennais se tend de plus en plus depuis plusieurs années et que le confinement n’a fait qu’amplifier les choses, donc forcément les dossiers les plus solides sont privilégiés…
Comment ont évolué les conditions d’octroi de crédits immobiliers entre 2020 et 2021 ?
Fin 2020, le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) a annoncé un assouplissement des conditions d’octroi de crédits immobiliers. D’abord, le taux d’endettement des ménages est passé à 35% maximum, contre 33% auparavant. C’est une bonne nouvelle pour les emprunteurs. Ensuite, la marge de manœuvre des banques pour déroger à la règle est passée de 15 à 20% des prêts accordés. C’est mieux, mais il y a encore quelques années, cela gênait moins les
banques d’outrepasser le taux d’endettement. Il y avait moins de règles… Autre critère qui a évolué : le coût de l’assurance emprunteur doit désormais être intégré dans le calcul du taux d’endettement. Le problème, c’est que cela risque de compliquer l’octroi de crédits aux seniors notamment, qui sont sujets à des taux d’assurance emprunteur élevés.
Par contre, une mesure plus intéressante pour les plus jeunes, la durée de l’emprunt peut désormais être allongée sur 27 ans au lieu de 25 ans, dans le cas d’un achat dans le neuf, mais aussi dans l’ancien, à condition que le montant des travaux soit équivalent à 25% du coût total du prêt.
Quels sont les critères qui comptent le plus pour emprunter en ce moment ?
Aujourd’hui, on prend en compte à la fois le reste à vivre, le saut de charges, l’apport, et l’épargne préservée. Mais c’est la notion d’apport qui comptera le plus. Sans apport, un dossier est quasiment imprésentable. Les banques se battent pour attirer chez elles les bons profils. C’est-à-dire notamment ceux à haut potentiel de rémunération. Mais je n’ai pas plus de refus qu’avant et je ne présente pas plus de dossiers aux banques non plus.
Votre manière d’accompagner vos clients a-t-elle changé ces derniers mois ?
Oui, je prépare beaucoup plus mes clients en amont dans la présentation de leur dossier aux banques. Quand je reçois une personne dont le dossier ne serait pas assez solide, je ne dis jamais “non” mais “plus tard”. Et surtout, je lui explique comment améliorer son dossier. Cela peut passer par des efforts sur la réduction des charges, la constitution d’une épargne, ou encore la confirmation d’un CDI. En effet, attendre au moins un an après la signature d’un CDI peut permettre de faire remonter la note d’un dossier et donc de faire baisser le crédit. Je fais ensuite des points réguliers avec le client pour voir comment sa situation évolue jusqu’à l’amener à choisir la solution de financement qui lui convient le mieux.
On pense souvent que le courtier est un faiseur de miracles dont le métier consiste à mettre en relation un acheteur et un banquier. Mais moi j’aime mieux parler d’ingénierie de financement. Ma mission est d’écouter le client, m’imprégner de ses attentes et problématiques, pour lui proposer des solutions sur mesure sous forme de montages financiers, parce que lui ne sait pas tout ce qu’il est possible de faire. C’est cet aspect qui nous permet d’ouvrir le champ des possibles et d’offrir au client la possibilité de sélectionner la solution qui lui convient le mieux au quotidien. Ensuite, bien sûr, on négocie avec les banques parce qu’on connaît aussi leurs attentes, les profils qu’elles recherchent et ce qu’elles sont prêtes à accorder pour les attirer. Aujourd’hui, la notion de conseil dans notre métier devient prédominante. Et c’est vers ça que tend le métier de courtier à l’avenir, travailler avec écoute et proximité avec le client, mais aussi les banques, tout en gardant un maximum d’indépendance vis-à-vis d’elles.
Besoin de conseils pour vous aider à financier votre projet immobilier ?
Contactez Jean-Baptiste DESCHAMPS, courtier en prêts immobiliers pour CAFPI, partenaire de l’Agence SMITH au
02 32 76 76 32 ou à j.deschamps@cafpi.fr
