Bien estimer la valeur de votre maison ou appartement dans l’agglomération rouennaise est une étape essentielle de votre projet de vente. En effet, c’est la définition d’un prix de vente cohérent avec le marché immobilier, la situation géographique de votre bien et son état général qui vous permettront de vendre vite et bien.
Vendre son bien immobilier seul : fausse bonne idée ?
En dépit du contexte actuel, le secteur immobilier rouennais se porte bien. Les vendeurs, bien conscients de la hausse des prix de l’immobilier sur l’agglomération rouennaise, n’hésitent pas à faire appel à plusieurs agences immobilières pour faire estimer leurs biens. Pourtant, beaucoup décident finalement d’assurer la vente de leurs biens eux-mêmes – et ce, à leurs dépens. Vente chronophage, acheteurs pointilleux, négociations qui tournent au vinaigre, rétractations, mais aussi législation complexe leur font bien souvent regretter leur décision. Guillaume, agent spécialisé dans la transaction sur le plateau Nord de l’agglomération de Rouen nous explique pourquoi ils déchantent si rapidement, quitte à revenir vers un agent immobilier :
“Une vente immobilière, ce n’est pas qu’un prix. C’est aussi une stratégie de communication qui implique de maîtriser l’image du bien, sa publicité, et l’argumentaire que l’on en fait. On observe bien souvent que les vendeurs, qui décident de commercialiser leurs biens seuls, ont tendance à ne pas se mettre dans la posture de l’acheteur potentiel.”
L’agent immobilier : un atout confiance pour convaincre les acheteurs
En effet, outre son rôle commercial, l’agent immobilier est un intermédiaire bien utile pour faciliter les négociations, les apaiser si besoin, et apporter son expertise en termes de communication et de législation. De plus, faire appel à un professionnel favorise vos chances d’être mis en relation avec des acheteurs potentiels dont les capacités financières ont été vérifiées.
“Vendeurs comme acheteurs ont parfois du mal à se faire confiance. Notre rôle est justement de conseiller objectivement en adoptant une posture d’intermédiaire et en lisant avec attention tous les documents administratifs et juridiques pour éviter les désillusions ou désaccords qui pourraient survenir » précise Guillaume, de l’Agence Smith.
3 erreurs à ne pas faire pour estimer votre bien
1. Estimer votre bien au m2 par quartier
Vous savez qu’une maison du même type que la vôtre vient de se vendre dans votre quartier. La tentation est grande d’afficher un prix de vente similaire. Et pourtant, êtes-vous sûr que votre maison affiche bien les mêmes prestations – tant à l’intérieur qu’à l’extérieur ? Si la maison qui vient de se vendre se situe dans une petite impasse calme du quartier, alors que la vôtre donne sur un boulevard très passant, il va de soi que la valeur de votre bien sera inférieure à celle du bien de votre voisin en raison des nuisances sonores…
“Le prix du m2 c’est comme la moyenne de la classe. Il y a de bons élèves avec des capacités supérieures et il y en a de moins bons. Et c’est la raison pour laquelle – comme le professeur – le vendeur doit prendre du recul et déterminer la moyenne haute et la moyenne basse du quartier” compare Guillaume, agent Smith spécialisé sur le plateau Nord de l’agglomération rouennaise.
Par conséquent, il conviendra de prendre avec recul le prix moyen du m2 que vous trouverez sur internet pour votre quartier car il peut connaître d’importantes variations d’une rue à l’autre.
2. Estimer son bien au-dessus du prix du marché
Tentés de faire une belle plus-value pour récupérer la somme dont ils ont besoin pour leur prochain projet d’achat immobilier, nombre de propriétaires essaient d’afficher un prix de vente supérieur à la valeur du bien par rapport au marché. Un coup de bluff qui s’avère parfois payant dans des quartiers où peu de biens sont en vente mais qui la plupart du temps a pour effet de vous faire perdre du temps et de la crédibilité. Après avoir fait estimer votre bien par trois agences immobilières, vous optez pour la proposition de prix la plus alléchante.
Vous vous demandez pourquoi l’une des offres est-elle plus élevée que les autres ? La différence est-elle vraiment importante ? Est-ce lié à des frais d’agence plus faibles ou au fait que l’agent a peut-être voulu flatter votre égo en vous annonçant un prix plus élevé pour s’assurer que vous le choisirez ? En effet, si l’une des offres proposée est beaucoup plus élevée que les autres, il y a fort à parier qu’il s’agisse d’une opération séduction qui ne correspond malheureusement pas à la réalité du marché. Quelque temps plus tard, votre bien ayant du mal à trouver acheteur, vous vous ravisez en dépréciant le prix de vente. Un mauvais signal envoyé aux acheteurs ayant déjà aperçu votre bien sans l’avoir visité, les incitant peut-être à penser qu’un “loup” se cache quelque part…
“Nous avons en ce moment des acheteurs aux enveloppes confortables grâce aux taux d’emprunt très bas, donc forcément, les vendeurs augmentent un peu les prix. Mais ce n’est pas nous qui décidons des prix du marché, ce sont les acheteurs.” rappelle Guillaume.
3. Mettre son bien en vente dans plusieurs agences
Par manque de temps ou de confiance en l’efficacité des agents immobiliers que vous avez rencontrés, peut-être songez-vous à mettre votre bien en vente dans plusieurs agences immobilières. C’est ce que l’on appelle le “mandat simple”. Si comme certains propriétaires vous pensez que confier la vente de votre bien à plusieurs agences permettra d’offrir plus de publicité à votre bien ou encore de “mettre en compétition” les agences entre elles, vous faites fausse route…
Contrairement au mandat exclusif, le mandat simple est un inconvénient majeur à la fois pour la qualité de la vente et votre crédibilité. D’abord parce qu’un bien mis en vente dans plusieurs agences, c’est un bien perçu par les acheteurs comme ayant du mal à se vendre. Par conséquent, les acheteurs seront plus méfiants avant même de l’avoir visité et chercheront davantage à négocier son prix si toutefois il a su capter leur intérêt.
Autre inconvénient de taille dans le cadre de la négociation : la méconnaissance du nombre de visites. Alors qu’un agent ayant obtenu un mandat exclusif pourra informer les acheteurs potentiels du nombre de visites à venir et d’offres ayant été faites, les agents soumis au mandat simple ne pourront pas utiliser ces informations comme arguments commerciaux.
Enfin, dans les cas les moins souhaitables pour le propriétaire, la compétition entre agences peut inciter les agents à vouloir vendre le plus vite possible pour remporter la vente, et ce, au détriment du meilleur prix pour le propriétaire.
En définitive, même si le mandat exclusif vous semble de prime abord annoncer une recherche d’acheteurs plus longue, il vous garantit une transaction plus qualitative, tant pour les profils d’acheteurs que vous attirerez, que pour le montant des offres qui vous seront présentées.
Une nouvelle vie s’annonce pour cette maman célibataire de deux enfants désormais grands, qui a vendu sa maison de ville joliment refaite à Grand Quevilly au prix voulu en 2 semaines et 5 visites, sans négociation avec les agents Smith Guillaume et Morgan. Elle trinque à son futur emménagement avec son nouveau conjoint.
