« Anticiper la réalisation des démarches administratives permet non seulement de ne pas perdre du temps inutilement durant la transaction immobilière mais aussi de rassurer les acquéreurs potentiels. »
Votre maison, vous l’avez aimée, personnalisée, rénovée, voire même, agrandie ?
Mathilde PRUNIER-STALLIN : Mais alors que vous vous apprêtez à tourner une page et à vous lancer dans un nouveau projet immobilier, certaines étapes peuvent considérablement vous retarder si elles n’ont pas été correctement effectuées… Avez-vous bien pensé à effectuer les démarches administratives liées à la conformité du bien et des travaux réalisés ? Mathilde Prunier-Stallin accompagne les clients de l’Agence Smith dans leurs démarches administratives pour concrétiser leurs projets immobiliers. De la vérification des attestations de travaux en passant par l’actualisation des diagnostics, jusqu’à la rédaction des compromis de vente, Mathilde veille au bon déroulement de ces étapes clés de la transaction immobilière. Elle partage avec nous ses conseils pour bien se préparer avant de vendre un bien.
Quelles sont les démarches administratives indispensables avant de vendre ?
D’abord avant une vente, il est obligatoire d’avoir réalisé les diagnostics de la maison : le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique comprenant la classe énergie du logement et le niveau d’émission de Gaz à Effet de Serre du logement), les diagnostics des installations intérieures de gaz et d’électricité si elles datent de plus de 15 ans, l’état d’amiante (obligatoire pour les constructions faites avant 1997), et le plomb pour tous les biens construits avant le premier janvier 1949. Les vendeurs peuvent faire intervenir un diagnostiqueur eux-mêmes ou bien nous demander de nous en charger à l’aide de notre réseau de partenaires. Ensuite, concernant les travaux, certains sont à déclarer, d’autres non.
Comment distinguer les travaux à déclarer de ceux qui ne le sont pas ?
On distingue deux types de travaux. Les travaux importants dits “de construction” ou “de gros œuvre » qui ont besoin d’un permis de construire de la mairie, et les petits travaux dits “de second œuvre”, qui sont également couverts par la garantie décennale mais qu’il n’est pas nécessaire de déclarer. Les chantiers de gros œuvre comprennent par exemple la maçonnerie, la charpente, la couverture, les travaux d’agrandissement, de rénovation pour des portes, des fenêtres, ou encore l’installation de piscines de plus de 10m2 en terre. Pour ce qui est des travaux de second œuvre, on peut citer par exemple l’électricité, la plomberie ou encore le chauffage et la menuiserie. Il faut compter 3 à 6 mois pour effectuer les démarches de déclaration des travaux de gros œuvre donc mieux vaut anticiper avant de vendre ! Dans tous les cas, lorsque nous rencontrons des vendeurs, qui ont des doutes sur leur conformité avec la loi, nous les guidons dans les démarches à effectuer avant de vendre.
Pourquoi anticiper la réalisation de ces démarches avant de vendre son bien ?
Mathilde Prunier-Stallin : Anticiper la réalisation des démarches administratives permet non seulement de ne pas perdre du temps inutilement durant la transaction immobilière mais aussi de rassurer les acquéreurs potentiels.
En effet, cela permet de démontrer qu’il n’y a pas de vices cachés et que les travaux ont été réalisés dans les règles de l’art et dans le respect de la loi. En effet, dans le cas où le vendeur a réalisé des travaux et que certains documents manquent au moment de la vente, l’acheteur peut se retourner contre l’agent immobilier et le vendeur, et dans les pires cas l’affaire peut aller jusqu’au tribunal. Il est donc primordial de fournir tous les documents nécessaires pour la vente afin d’éviter d’éventuelles complications ultérieures et en premier lieu, de rassurer l’acquéreur. D’un point de vue commercial, cela permet au négociateur immobilier d’apporter un maximum de transparence aux acheteurs potentiels durant les visites, ce à quoi nous tenons beaucoup à l’Agence Smith.
Comment faire quand on vend un bien pour lequel nous n’avons pas tous les documents concernant les travaux réalisés ?
Dans le cas où certains documents manqueraient lors de la signature du compromis, j’inclus une condition suspensive. Cette clause oblige le vendeur à fournir les documents manquants avant la signature de l’acte authentique. Dans le cas où ces documents ne pourraient pas être fournis, le vendeur est responsable des travaux durant 10 ans, à partir de leurs dates de réalisation. Cela permet à l’acquéreur de revenir vers lui en cas de problème.
Un vendeur est-il aussi responsable des travaux réalisés avant d’avoir lui-même acheté le bien plusieurs années avant ?
Si les travaux ont été faits par le propriétaire précédent, ou s’ils ont plus de 10 ans, on ne peut rien faire. Mais chaque transaction est différente et mérite une attention particulière au cas par cas, en particulier lors de la signature du compromis où tous ces points sont abordés de manière transparente et expliqués de façon détaillée par les négociateurs de l’Agence Smith. Je peux également parfois renseigner l’acquéreur si besoin en complément.
Pouvez-vous nous donner un exemple concret de client pour lequel votre accompagnement a été particulièrement important ?
J’ai actuellement le cas d’un client qui a fait lui-même toutes les démarches de déclaration des travaux dans le cadre de la rénovation d’un immeuble. Le problème est qu’il n’a pas demandé l’attestation finale de non-opposition de la mairie qui sert de déclaration d’achèvement et de conformité des travaux. J’ai donc dû ajouter une clause suspensive dans le compromis de vente pour signaler que le vendeur s’engage à fournir le dernier document avant la signature de l’acte authentique.
Ce qui est dommage dans ce genre de cas, c’est que la vente définitive peut être considérablement retardée à cause de ce document manquant car nous n’avons pas d’influence sur la réactivité des services communaux. Par conséquent, si l’attente est trop longue au goût des acquéreurs, ils peuvent décider de mettre fin à la transaction. D’où l’importance de passer par une agence immobilière qui va vérifier le compromis de vente, s’assurer qu’il n’y a pas de vices cachés ou de documents absents. Notre rôle est de limiter au maximum les manques d’informations.
A quel moment vous sentez-vous particulièrement utile pour vos clients ?
Le moment qui me tient le plus à cœur dans mon métier est la rédaction du compromis de vente. Et pour cause, il s’agit en quelque sorte d’un “avant-contrat” qui va engendrer ensuite l’acquisition du bien via la signature de l’acte authentique et ça c’est important pour moi ! En fait, c’est la première étape importante de la concrétisation du projet immobilier de nos clients, ce qui donne du sens à mon métier ! D’ailleurs, quand on me demande d’expliquer mon métier, je dis souvent que je m’occupe de la rédaction des compromis de vente car je suis fière de m’occuper d’une tâche aussi importante pour l’agence. Au quotidien, je suis souvent la première personne avec qui les clients sont en contact puisque je réceptionne leurs appels et je les mets en relation avec l’agent en charge du secteur géographique qu’ils recherchent.
Puis, une fois qu’ils ont trouvé le bien qui leur convient, c’est toujours un plaisir de reprendre leurs dossiers pour rédiger le compromis de vente avant sa signature à l’agence, puis celle de l’acte authentique chez le notaire. J’aime voir les projets des clients que j’ai accueillis se concrétiser !
Vous souhaitez vérifier la conformité administrative de votre bien avant le mettre en vente ?
Contactez Mathilde PRUNIER-STALLIN, assistante administrative et juridique au
02 35 89 40 59 ou à mathilde@agence-smith.fr
